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A股再融資受阻房企巨頭赴港借殼拓展融資平臺

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

由于境內增發、發債持續受阻,房企巨頭紛紛開辟境外融資路徑,赴港借殼上市成為熱點。業內人士指出,由于內地房企赴港IPO表現不濟,近來借殼上市更具有吸引力。不過短期內借殼上市的股權融資功能并不理想,房企搭建境外融資平臺的真正意圖或為長期發展,當前發債成為房企最低廉的融資路徑。

借殼上市成首選

招商地產()4月25日公告,擬將公司全資子公司瑞嘉投資屬下四家控股公司的股權注入新收購的香港上市公司東力控股,從而實現在香港借殼上市。四家控股公司包括匯聚控股有限公司100%股權、華敏投資有限公司100%股權、樂富投資有限公司100%股權和會鵬房地產發展有限公司50%股權。

4月10日,恒力商業地產公告稱,萬達商業地產將通過向恒力控股股東陳長偉購入公司18.56億股以及其持有的可換股債券,以取得公司65%的股權,總作1價6.74億港元。收購完成后,萬達將成為公司控股股東,陳長偉的持股比例降至9.98%。恒力地產復牌后,股價漲幅一度達到6倍以上。

去年以來,眾多房地產巨頭紛紛赴港借殼,金地以8.36億港元收購香港上市公司至祥置業61.96%的股份,萬科在借殼香港上市公司南聯地產后順利更名為萬科置業;綠地集團也曾表示,將在2013年完成分拆酒店集團和海外業務,通過借殼在香港上市。加上旭輝地產、新城控股及金輪天地赴港成功上市,眾多房企巨頭都在積極拓展境外融資平臺。

事實上,自2009年9月起,房地產企業再融資審批基本凍結,涉及到地產再融資的案例屈指可數,在港借殼上市成為房企的無奈選擇。中國證券報記者獲悉,目前還有數家內地房企蠢蠢欲動,在港“找殼”預備搭建境外融資平臺。

Wind數據顯示,2011年以來,兩市公布增發預案的房地產上市公司僅有13家,其中只有4家成功實施增發,保利地產()等4家房企則停止實施增發,S*ST天發()的增發籌劃未通過,其余各家尚在董事會預案階段。

正略鈞策管理咨詢顧問王云表示,自新一輪房地產調控開始之后,房地產企業的融資難度不斷加大,土地價格則節節攀升,資金成為下一步發展的核心競爭力所在。房企赴港借殼可以順利獲取海外融資平臺,為未來房地產開發奠定資金的基礎。另有研究港股的分析師表示,目前由于“國五條”調控已出,香港市場對于“內房股”的反應不好,新股IPO表現不濟,加之流程需要較長時間,借殼上市顯得更有吸引力。借殼上市的好處還體現在,房企可以有選擇地將部分資產注入殼公司,而不必將整個公司搬到香港進行IPO。

境外發債成本低廉

對于借殼上市,有資產管理公司投資經理認為,由于目前嚴格的宏觀調控影響,內房股在香港市場被嚴重低估,盡管借殼可以降低收購成本,但股權融資的可能性也被大大降低了。內地房企赴港借殼搭建融資平臺,或出于長期發展考慮,短期內通過股權融資舒緩資金困境的可能性并不大。

根據香港的監管規則,在完成收購、取得控制權之后的24個月之內,若殼公司收購某項資產的資產比例、盈利比率、收益比率、代價比率以及股本比率任意一項指標超過100%,都將構成“非常重大的收購事宜”,會被按新股上市處理,買殼上市的意義便不復存在。

“被借殼的公司往往較小,因此兩年之內,這些房企巨頭很難向殼公司注入大量資產,這也就意味著,短期內無法實現融資功能。”有大型房企內部人士透露,借殼上市其實是房企所做的長遠打算,方便日后發債和股權融資。

搭建了境外融資平臺,借此低息發債,成了眼下房企最便捷最低廉的融資路徑。3月4日,萬科就公布了擬通過境外子公司萬科置業在香港發行美元債券的計劃,并于3月7日成功完成金額為8億美元的5年期定息美元債券的定價,年息低至2.75%,并獲得了大量超額認購,令國內同行艷羨不已。此前,萬科在境內通過信托融資的成本在10%左右。

對于萬科通過境外平臺萬科置業發債,申銀萬國研報指出,通過境內的房地產信托等融資渠道,萬科可能需要支付年利率在10%-15%的成本,但是在境外建立公司平臺,則可通過股票二級市場增發等方式募集海外資金,成本只有內地的幾分之一。換言之,要解決國內的高融資成本,萬科很需要一個成本更低、渠道更多的海外融資平臺。

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