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上市房企“再融資”證監會暫不松口

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

時隔將近四年,隨著一批房企陸續公布“再融資預案”,房企再融資的大門似乎正在被逐漸打開。

宋都股份(行情,問診)公布的再融資預案,擬非公開發行最多萬股股票,融資不超過15億元,用于南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期兩個房地產項目的開發,以及補充流動資金。

而新湖中寶(行情,問診)定增55億,用于棚戶區改造。其鄭重強調國家通過金融手段支持保障性安居工程。

雖然房企陸續爆出和再融資相關的新聞,但是作為主管部門的證監會一直沒有對此松口。

在日前舉行的新聞發布會上,該會新聞發言人說:“根據國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發【2010】10號文)和2013年《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》的規定,對存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,將暫停上市、再融資和重大資產重組。”

根據公開資料顯示,房企再融資的禁令已經頒布長達三年多。2010年4月17日,國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,要求對存在閑置土地、炒地,以及捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業,暫停上市、再融資和重大資產重組。當年10月,證監會披露,為貫徹國務院相關精神,已暫緩受理房地產開發企業重組申請,并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。這就是這則禁令的來由。

“自3年前,證監會宣布暫緩受理房地產企業重組申請以來,上市房企通過股市融資的道路被堵死,迫切需要多元化的融資渠道。”地產專家謝逸楓在接受中國商報記者采訪時表示,“近期中央表態要促進房地產市場平穩健康發展,兩家公司此次再融資如果獲準,似乎意味著房地產再融資的政策將出現松動,上市房企再融資序幕將正式拉開。”

地產調控不會取消

三年多前,上市房企的再融資方案沒有獲批之后,上市房企與證監會之間一直進行著博弈。

2009年8月17日金地集團(行情,問診)42億的再融資方案實施后,房企再融資直接用于房地產項目開發再未有任何獲批案例。其后,由于受到調控政策的影響,眾多上市房企再遞交了再融資方案后,均沒有獲批。保利地產(行情,問診)曾于2010年推出再融資方案,計劃募集資金凈額不超過96億元,投入到公司十余個地產開發項目。但公司于2011年年底時撤回了非公開發行的申請。招商地產(行情,問診)也曾在2010年推出過再融資方案,融資規模均在50億元左右,最終也是無疾而終。

房地產行業對于資金的需求是巨大的。來自國家統計局的數據顯示,今年上半年,全國房地產開發企業到位資金億元,同比增長32.1%。其中,國內貸款9901億元,增長30.4%;利用外資234億元,增長15.9%;自籌資金億元,增長16.3%;其他資金億元,增長50.3%。

在經過三年多之后,一批上市房企紛紛因為籌劃重大事宜宣布停牌。而業內均認為這是在籌劃再融資事宜。

港股上市房企碧桂園總裁莫斌8月6日在中期業績會上表示,公司一直關注房地產再融資有條件放開,希望公司的城鎮化項目能夠從中受益。公司的團隊、產品系列正在為此做好準備。

中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受中國商報記者采訪時指出:“房地產企業再融資開閘與日前地價上漲、開發商搶地頻繁,沒有很大的關系。關鍵還是在于調控方向和重點的轉變。國家對房地產市場的宏觀調控不會取消,但是未來將更加注重發揮市場作用。少限購、限貸政策對市場造成直接行政干預。因此,房地產企業再融資開閘也在情理之中,通過市場優勝劣汰,企業也需要在市場中融資生存。”

而業內人士謝逸楓認為,此次上市房企意圖打開再融資大門,主要有四個方面的原因。他說:“首先是受前段時間銀行錢荒的影響,以及市場流動性緊張。其次,實體經濟融資成本擠壓利潤,社會融資貸款利息高,有助降低社會融資成本。再次,釋放市場流動性,通過再融資放出資金,促進投資與消費,拉動經濟穩增長。最后是拯救部分中小企業,防止出現小規模的中小企業死亡現象,穩定就業。”

再融資針對保障房棚改房

房地產業內對再融資肯定持歡迎態度。“再融資”的話題一度引起了地產板塊股價的上揚。

房地產再融資如果逐步放開,其標志意義大于實際意義,可以提高行業的集中度,能促使優質企業解決資本問題。

而業內對于宋都股份再融資方案的順利公布解讀為“再融資逐步成為現實”。

謝逸楓認為,房地產再融資事實上已經放開。“不過主要針對保障房、棚改房、舊城改造、普通住宅等項目。”

“但是房地產再融資的公司不能有違規記錄。”

“但是從目前實際情況上看,對房地產再融資的資金用途與房企對象及條件并未做出嚴格的限制。”謝逸楓認為,這說明房地產再融資不會受到很大的限制。沒有規定有過違規的上市房企不能再融資,再融資的資金可以投向保障房、棚改房、舊城改造、普通住宅等商業物業項目。由于保障房、棚改房、舊城改造和普通住宅商品房項目,符合國家政策導向,會獲得優先照顧。

“因此,能不能最后獲得證監會的批準,主要是看上市房企的財務狀況、銷售業績、償債能力和信用情況。如果這四項指標符合監管要求,就應該沒有什么問題。”謝逸楓說。

與此同時,面對這一波呼聲頗高的“再融資開閘請求”,謝逸楓認為,此前曾經提出過再融資方案,但是闖關失敗的房企,應該會卷土再來。

“這些闖關失敗的房企再度推出再融資方案,獲批的可能性比其他房企要大一些,因為他們曾與監管層有過這方面的溝通和交流,可能是房地產再融資受益的首批房企。”他分析認為。

“從萬科、保利、金地和招商地產等標桿房企的情況分析,其財務狀況、銷售業績、償債能力、信用情況四項指標都很優良,進行再融資不存在障礙。相反,不少中小房企業績下滑甚至虧損,資金鏈緊張,負債率高企,這些都是其再融資路上的障礙。”

市場調節對房企提出更高要求

“此次放開房地產融資,與樓市調控政策轉向關系不大。短期看能夠緩解中小房企的資金緊張;長期來看,能夠降低社會資金利率水平,抑制債務膨脹,為穩增長提供流動性支持。”謝逸楓認為,“在影子銀行和融資平臺等資金渠道普遍受限的階段,房地產行業資金鏈的改善顯得彌足珍貴,是諸多所謂穩增長政策中具有一定實質性內容的方向,充裕的資金才是實質性穩增長的硬道理。”

“當前國內房地產市場整體格局還處在一個結構調整期。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為,“行業集中度有集中趨勢,國家減輕對其宏觀調控,通過市場來調節,市場競爭更加激烈,因此對企業綜合實力提出了更高的要求。”

“即使企業緩解了一時的資金壓力,但如果不能很好地提高經營能力,未來依然會遇到資金瓶頸,依然面臨被淘汰的命運。”韓長吉分析指出。

同時,韓長吉認為,樓市調控轉向,去行政化是未來樓市調控的趨勢和方向。一方面更加注重市場自發調節功能,不再單純地依靠限購、限貸等行政手段來過多干預市場;另一方面,更加注重盤活存量、調整樓市結構,意識到地區差異化現象的存在,改變政策“一刀切”的現象,而是區別對待。

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