歡迎來到你我貸客服熱線400-680-8888

發展房地產股權投資基金是解決房地產痼疾的良方

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

中國房地產市場積弊已久。房價居高不下,工薪階層望樓興嘆,是中國老百姓的普遍感受。這兩年,中央政府出臺了最嚴厲的房地產調控政策,大幅提升房地產按揭貸款首付比例,對投資性需求實施嚴格限購措施,樓價的上漲似乎才稍喘了口氣。但即使如此,對未來房價持續上漲的預期仍然相當普遍,從去年到今年,佛山、成都、重慶、上海、蕪湖等地地方政府不時嘗試挑戰限購政策,消息一出,當地期待購房者無不如同久旱逢甘霖般摩拳擦掌,可見需求仍然存在,只是被政策所壓制,一旦政策松動則立即反彈。

為什么房地產政策調控多年仍是治標不治本?歸根結底是并未改變房地產市場本身存在的供需矛盾。長期以來,我國房地產市場的調控思路是以壓制為主,壓縮需求,同時壓縮供給。對于房地產這樣一個資金密集型的行業而言,限制融資是實現壓縮最直接的方式壓制需求反映于限購、提升按揭首付要求,壓制供給則反映于收縮房地產開發貸款、提升房地產開發自有資金比例要求等。

但是,這里邊產生了一個重大的經濟學悖論如果期待房價下降,應當是提升供給、壓低需求才對,為何要對供給進行壓縮?

發達國家歷史經驗證明,對房地產市場而言,當總供給與總需求比值為110%時,即總供給應存在相對余裕可供交易流動時,房價的穩定程度是較好的。低于這一平衡點,房價容易顯示為趨勢性上漲,而高于這一平衡點,樓市供給過于飽和,容易導致價格的趨勢性下跌。根據住建部的統計,目前我國供需比例仍低于這一平衡點;結合我國仍不斷增長的人口數量、不斷提升的城市化水平和不斷改善的居民收入等背景來看,房地產總需求仍在持續擴張之中。我們正處在迫切需要加大房地產供給的階段,為何反而要收縮呢?

如果要為收縮房地產開發貸款、提升房地產開發自有資金比例要求這樣的政策措施尋找一些支持,大概有兩種說法。一種是,通過切斷房地產供應商手中的資金鏈,逼迫其降價出售房屋回籠資金,以達到房價調控的目的這種設想貌似有理,實際上大錯特錯,因為它將整個房地產市場置于周轉失靈的假設下來考慮問題。房地產商資金鏈收緊后,是否降價出售存在諸多不確定性,但首先一定是降低開發速度,而這只會為將來帶來更大的供給短缺。另一種解釋是,監管層希望降低整個房地產開發環節的金融杠桿,防止金融風險。在住建部官員2010年以來的講話中,對房地產市場存在的整體杠桿水平偏高,甚至高于房地美、房利美風險爆發前美國房地產市場杠桿水平這一問題,曾經有多次的強調,關注之情可見一斑。結合2010年、2011年反思2009年過度投資的時空背景,這一解釋也是較為合理的。

因為供需關系無法理順,我們發現不單是房價調控收效艱難,同時整個市場也充斥著扭曲與對抗政府監管層希望限制資金流入房地產開發市場,可供需缺口所決定的市場機遇令市場資金仍然趨之若鶩,從之前的房地產貸款到近兩年的房地產信托,無不是從監管的夾縫中頑強發展,十分清晰地反映出這一矛盾。

事實上,房價調控與房地產市場去杠桿兩者之間,并不是非此即彼的對立關系,或許還有另外一條途徑能兼顧這兩者,那就是大力發展房地產股權投資基金,變“堵”為“疏”。

推動房地產股權投資基金發展,可謂目前整個房地產市場調控中最為缺少的一環。近兩年來,由于房地產開發貸款全面受限,大量房地產商轉向通過房地產信托進行融資。到今年年初,根據中國信托業協會發布的數據,房地產信托余額已經達到6882億元,增長十分迅速。但無論是房地產開發貸款還是房地產信托,并沒有改變債權融資增加金融杠桿的本質。到今年年初,房地產上市公司平均資產負債率達到71.92%,比一年前進一步上升1.97%,比兩年前提升7.27%,顯著高于50%的國際通行標準。面對不斷上升的企業負債水平和房地產信托兌付壓力,銀監會今年以來一再收緊房地產信托業務監管,通過逐個監測資金投向、對信托公司實施窗口指導等方式對房地產信托進行調控,強令其減速。

而房地產股權投資基金與開發貸款和房地產信托最重要的差別是,因為其引入的資金屬于股權性質而非債權性質,它降低而不是提升了房地產開發環節的金融杠桿水平。通過股權基金的注入,可以降低房地產開發企業近年來不斷上升的資產負債比,充實其權益資本,有利于金融風險的控制。唯一需要確認的,是出資對象均充分認識這種股權投資基金的性質,防止在基金募集過程中推廣不當,導致投資者承擔不適當的風險。

從海外發展經驗來看,房地產股權基金已經扮演了歐美房地產開發的重要融資來源,美國存續的房地產股權基金規模超過7000億,社保基金、高收入個人和大學基金成為背后重要的出資人。而根據清科的統計,今年國內上半年新成立的房地產股權投資基金規模僅為約36億人民幣,這一規模無論與我國整個房地產市場的體量還是與房地產債權融資規模相比較,都是十分微小的,未來還具有廣闊的發展空間。

結合2012年下半年的形勢背景,大力發展房地產股權投資基金也正變得時不我待。數據反映,商品房供給不足的問題正在日益突出由于融資渠道受到限制,房地產開發企業今年已經明顯放慢了拿地及新建的速度,上半年土地購置面積僅為萬平方米,比去年同期下降19.9%;如果我們觀察商品房庫存去化情況,我們會發現,6月末全國商品房庫存僅為最近一年商品房銷量的1.7倍,是2001年以來的新低。日益緊張的房地產供給,很有可能在不久的將來引發房價的再度上漲,導致此輪房價調控宣告失效。

在當前的市場狀況下,大力促進房地產股權投資基金發展,實現在不提升金融風險的前提下,通過擴充房地產開發資本金的方式,為房地產開發領域引入活水,快速提升房屋供給,推動供需缺口盡快彌合,可謂是幫助解決房地產市場痼疾的一劑良方。

(作者供職于招商銀行(,股吧)總行私人銀行部)

推薦閱讀

什么是DEC?

本文主要講什么是DEC,在ARD公司的歷史上,也可以說是整個私募股權投資行業的歷...

私募股權市場中的中介組織

股權市場的主要中介組織包括:投資銀行:投資銀行是證券業中主要的中介機構,既是經紀...

什么是二元股權結構

股權結構2二元股權結構的影響[1]2.1二元股權結構對股權再融資的影響2.2二元...

什么是優先分紅權

內容為網友針對條目"優先分紅權"展開的討論,與本站觀點立場無關。...

什么是優先認股權

股權優先認股權也叫優先認繳權或股票先買權,是公司增發新股時為保護老股東的利益而賦...
各國貨幣融資租賃貴金屬證券公司期權交易貸款知識期貨公司金融知識銀行理財產品銀行網點信用卡信托產品
  • 熱線電話(服務時間 09 : 00 - 21 : 00 )
  • 400-680-8888
  • 關注我們
Copyright ? 2015 你我貸(www.kxbzki.tw) 網上投資理財 版權所有;杜絕借款犯罪,倡導合法借貸,信守借款合約
關注你我貸官方微信
3d第280期历史开奖结果