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地價高供應少上市房企現股權并購潮

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

2013年10月29日,北辰實業(行情,問診)(,SH)與深圳市江灣信息咨詢有限公司及長沙世紀御景房地產有限公司訂立《合作開發框架協議》,出資人民幣1041萬元收購目標公司51%股權。此前的1天,上實發展(行情,問診)(,SH)發布公告稱,擬收購天津永嘉持有的錦繡花城置業48%股權,標的股權的價款為3.25億元。同一天,豐華(集團)股份擬向北京融德信源投資管理有限公司以2.2億元的價格轉讓持有的北京沿海綠色家園世紀房地產開發有限公司100%的股權。

僅僅兩天時間,就有3家上市地產公司公告股權收購計劃。《每日經濟新聞》記者調查發現,在一手土地價格不斷升高,且現有可開發用地接近飽和的情況下,開發商通過股權并購形式拿項目的比例越來越高。但專家提醒,收購地產項目雖然有加速周轉、節約成本的優勢,但也存在不容忽視的風險,如果前期凈值調查不詳盡導致項目失敗,所耗費的成本可能比直接招拍掛還要高。

通過股權并購拿項目/

三湘股份(行情,問診)(,SZ)本月17日發布公告,以6.02億元收購上海中鷹投資管理有限公司持有的上海中鷹置業有限公司99%股權。據悉,該公司下屬的資產主要是位于上海普陀區真華路399號的中鷹黑森林項目。截至2013年6月30日,該項目預計尚可供銷售的住宅面積約9萬平方米(含已預售未結轉收入部分約2萬平方米),商鋪面積約5600平方米,車位800多個。

此外,融創中國(,HK)9月初發布公告稱,上海融創綠城投資控股有限公司(以下簡稱融創綠城)以5.07億元收購上海昊川置業有限公司49%的股權,收購標的項目是滬上知名老盤香溢花城項目。

上海聯合產權交易所日前公布的《2013年上半年上海企業并購指數報告》,并首度發布了“上海企業并購指數”。在所有成交項目中,房地產業成交金額位列各行業首位。

第一太平洋(行情,問診)戴維斯中國市場研究部主管簡可表示,受一手土地價格不斷升高,且現有可開發用地接近飽和的影響下,開發商會通過股權并購的方式拿項目。

簡可認為,隨著市中心區域土地成交的機會減少,開發商不得不通過其他渠道拿到市中心的可建設項目。從開發的角度來講,市中心的項目具有較高的價值,相對來說競爭對手比較少。

北京市國土局曾于去年印發了《北京市2011~2015年國有建設用地供應計劃》,規劃稱三環內將原則上不再新增供應住宅用地和配套。

并購有利于開發周轉/

融創中國2013年中期業績新聞發布會上孫宏斌曾公開表示,上半年公司以股權收購方式買入四宗土地,未來將繼續以并購形式購地,不會以高價拿“地王”。

北京市大成律師事務高級合伙人涂成洲曾撰文稱,以股權并購方式獲得土地使用權,股權轉讓協議簽訂并股權變更登記手續完成后,即可控制土地使用權,同時也控制了整個項目公司,直接擁有原項目的開發人員,投資者只需要投入資金并進行后續開發,無需再重新辦理立項建設與人員招聘等工作,加快了項目開發速度。

此外,土地使用權轉讓需要多繳納契稅和交易手續費等稅費,轉讓方也需要多繳納營業稅和土地增值稅。而采用股權并購方式獲得土地使用權,可以節省直接轉讓土地需要繳納的各種稅費。

克而瑞研究中心研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,除核心區域住宅用地稀缺導致房地產項目股權并購頻繁發生外,近年來房地產行業大魚吃小魚的情況也是誘發因素之一。薛建雄強調,開發、營銷能力不足的房企項目只能被實力雄厚的大公司收購,然后那些大公司再憑借其強大的銷售網絡實現快速周轉。

融創綠城營銷中心副總經理單偉公開表示,自9月初收購香溢花城以來,該項目的銷售額已達7億元。

凈值調查較為關鍵/

雖然股權并購在地產界大行其道,但專家和律師指出,在豐厚的利潤背后,收購房地產項目也存在不容忽視的風險,如果操作不當,所耗費的成本和精力很有可能比直接招拍掛拿地還要高。

四方律師事務所律師吳瓊告訴記者,房地產股權并購涉及項目公司凈值調查,包括稅收、債務,甚至被收購方的員工薪資問題。

“調查做得清不清楚,關系到收購項目是否能成功。”吳瓊告訴記者,凈值調查需要專業的律師搜集材料,對材料歸納整理,從中發現問題。

“如果收購成功的話,開發商肯定是合算的;如果凈值調查沒做好,項目收購失敗,可能比直接買地的成本還要高。”吳瓊認為,法律風險的凈值調查以及成本評估是關鍵點,這兩部分做到位了,項目就容易成功。

如果說債務、稅收等潛在的風險和隱患都可以通過律師專業的調查或者協議來規避,睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文則認為,由于收購項目后期涉及開發、銷售等一系列許可證的辦理,“某些事前開發商搞得定,后面新入主的股東卻不一定能搞得定,這當中就存在很多問題,甚至會耽誤項目進展。”

薛建雄表示,為了最大限度地規避風險,在很多案子中,開發商通常先收購30%的項目股權,待項目銷售完成一定指標后,再用銷售所得購買后續的股權,從而規避一次性入股可能存在的風險。

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