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借道境外股權交易臺灣鼎固控股“躲過”售樓稅負

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

12月7日,在大陸從事房地產開發的家族企業鼎固控股在臺灣地區成功上市,其在向投資者推介時,披露了它的低負稅模式。

該地產商去年整體出售了上海陸家嘴()竹園商貿區的一棟寫字樓,在獲得超過60億元新臺幣(約合人民幣12.84億元)毛利的情況下,卻只繳納了11億元新臺幣(約合人民幣2.35億元)的所得稅,占毛利比重不到19%。而萬科這個數據超過了26%,中海地產超過了30%。而鼎固控股低稅負的原因在于該公司是通過轉讓境外公司股權來實現交易的。

上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平告訴《每日經濟新聞》記者,在境外實施的股權交易,一般無須向境內稅務機構繳納有關稅收。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟則表示,大陸地產商要想仿效鼎固控股幾乎沒有可能性。

稅費比例遠低于大陸同行

去年11月份,第一太平戴維斯發布三季報稱,國際著名的基金凱雷已經攜手里昂證券(CLSA)以人民幣18億元的代價從開發商SMLGroup(Taiwan)手中將浦東竹園商貿區內的新建甲級寫字樓宏嘉大廈收入囊中,成交單價約為元/平方米。

誰也不知道在這宗交易中,宏嘉大廈的開發商獲益多少。直到計劃在12月7日上市的鼎固控股披露三年來的財務數據,公眾才了解到這一整體出讓的收益。

根據財報,持有上述宏嘉大廈的子公司的凈資產賬面價值為9.93億元新臺幣(約合人民幣2.215億元),但出售項目公司的總收入卻超過69億元新臺幣(約合人民幣14.77億元),上述交易所需要支付的印花稅和交易手續費總額僅為23.62萬美元(約合人民幣146.72萬元)。根據鼎固控股2011年財報,上述項目獲利約60億新臺幣(約合人民幣12.84億元)。

中房信分析師薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,每賣出一套房子,開發商約需要繳納營業稅5%。如果選擇產權交易方式,僅營業稅一項,鼎固控股就需要支付超過3億元新臺幣(約合人民幣6421萬元)。

此外,房企還需要預付占銷售額1%~3%的土地增值稅,在完成所有銷售后,還要按土地增值部分的30%~60%清算土地增值稅,然后再繳納企業所得稅。

鼎固控股沒有繳納高額稅負的原因是其并沒有通過常規的產權交易的方式出售宏嘉大廈,而是出售擁有宏嘉大廈100%股權的境外子公司――百吉企業有限公司。杜躍平告訴《每日經濟新聞》記者,一般情況下,兩家公司直接在境外交易擁有境內資產的境外公司,交易雙方都無須向境內稅務機關繳納稅收。他認為,這是一種合理避稅的方式。

雖然鼎固控股2011年的稅前利潤超過62億元新臺幣(約合人民幣13.27億元),但實際繳納的各類稅費卻總共只有11億新臺幣(約合人民幣2.35億元)。這是一個遠遠低于大陸地產商的稅負支出。同時期,萬科的稅前利潤是158億元人民幣,當年度的稅費達到42億元人民幣。中海的稅前利潤是237.65億港元,所得稅費用達到86.45億港元。

大陸房企很難復制

《每日經濟新聞》記者此前曾試圖就宏嘉大廈的繳稅情況向鼎固控股的總經理李忠敬詢問,但一直未獲回應。記者從其企業介紹中發現,上述公司所有的項目公司都有一個境外法人。

按照上述股權結構,鼎固控股幾乎可以復制出售宏嘉大廈的方法,整體出讓大多數的資產,并享有較低的稅負。這不得不讓人懷疑,鼎固控股或是為了以漂亮的業績上市,而在一開始就設計了可以避稅的企業股權結構。

但復旦大學房地產研究中心地產運營所所長蔡為民認為,臺灣企業采用這一做法,并非完全是為了避稅。同時,大陸房企要學習鼎固的模式避稅并不容易。因為,內地有外匯管制,境外的資金很難流入。鼎固所以能采取這樣的企業股權結構,也是因為其控股股東名下有房地產以外的其他實業,所以才能實現這樣的交易結構。

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