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鵬華REITs基金啟航抄底美國地產時機已來臨?

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

在國內房地產市場調控從緊的大環境下,正在發行的鵬華美國房地產基金為中國投資人開拓了一條新的投資藍海。目前房地產信托投資基金(REITs)在國內還沒有正式落地,而鵬華REITs投資基金是國內首只主要投資于美國REITs的基金。

鵬華基金總裁助理、國際業務負責人畢

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國強表示,對于國內的高凈值人群,投資于美國市場一籃子優質地產物業組合,將有利于家庭財富的多樣化配置。尤其是在美國房地產市場經過長期較大幅度調整的背景下,適當間接參與投資流動性良好、分紅相對穩定的美國REITs市場是可以考慮的較理想的選擇。

10月30日鵬華基金攜手《股市動態分析》雜志社在深圳舉辦的美國房地產基金投資分享會上,鵬華REITs基金團隊以及多位REITs業內專家與及百名投資者分享交流了投資REITs的機會心得。筆者現將會場的精彩發言進行摘錄,以饗讀者。

王戈宏:抄底美國REITs最好的機會

REITs在中國被神秘化,說得簡單點,就是把房子通過租金收益然后獲得一個穩定回報,同時又把房子證券化上市。在美國創辦過商業不動產投資基金的盛世神州房地產投資基金管理有限公司總裁王戈宏認為,盡管中國具備REITs的土壤,但還沒有一個時間表。現在美國金融危機,正是中國投資人參與國際價值洼地一個非常重要的機遇。

王戈宏表示,由于中國投資人購買海外不動產存在信息不對稱、多重納稅、交易成本高、交易不自由等因素,如果交易不掌握在你手里,在真正高點的時候你根本不知道。可能你虧的時候才拋出去,所以買REITs優于直接購買不動產。REITs在美國已經成立了51年,在中國爭論了5年。REITs在中國到底是公募還是私募一直沒有定論,政策稅收障礙也無法解決,REITs因此在中國還沒有時間表。美國REITs協會高管看好中國“是REITs在未來最大的市場,具有和美國同樣市場容量和投資價值”。中國投資人與其討論,不如趕快通過產品去美國掙錢。

在美國,所有證券投資基金大概20%以上必須配REITs,有對沖、PE、VC,同時還有地產,地產這塊主要就是REITs。REITs為何受到如此重視,王戈宏解釋,美國商業的發達是依賴連鎖,而連鎖靠的都是REITs,沒有REITs就沒有美國商業的今天。美國很多商業巨頭,像沃爾瑪、萬豪酒店等等都是用REITs獲得,麥當勞其實就是一個地產集團。美國REITs總市值已達到4000多億美金,所對應的商業地產相當于5000億的價值,也就是3萬多億人民幣,相當于1/10中國GDP。醫療、倉庫、度假村、公寓、寫字樓、工業、監獄、停車場,走在美國大街上,你會發現吃穿住行用、生活、工作、旅行與娛樂都離不開REITs。如果有這么一個產品跟你所有生活息息相關,這個真的是叫剛性需求,這種產品理論上講是應該投資的。

在美國,從REITs誕生到現在的51年,投資收益率是7%-8%,不要小看這個7%-8%,如果30年來、50年來,算上復利是很豐厚的投資回報。比股票收益率可能低,但是比股票穩健。和債券有同樣功能,但是比債券回報率要高。危機期間,福布斯登了一篇文章,說REITs“是一個繞開金融危機的產品”。王戈宏介紹,金融危機期間,很多IPO是REITs,包括公寓、銀行的REITs。在危機期間,美國人大量租房子,就導致兩類REITs在金融危機期間表現非常搶眼,一類是公寓,一類是儲藏室。美國部分REITs年化回報率達到40%以上,儲藏室回報率在金融危機期間也達到20%以上。同時這次金融危機使得這些REITs公司大量用低價收購很多物業。在美國,租金收益是免稅的,強制性規定每年把收益90%要分給投資人,然后嚴格監管。收益率有保證,風險低,這幾個規則就奠定了REITs是一個非常好的品種。

王戈宏談到,在美國有一句話,“REITs是聚集社會財富,為社會財富創造穩健匯報的最佳產品。”他在美國的投資伙伴甚至直言“REITs是培養美國億萬富翁的產品。”每個美國人都可以擁有帝國大廈,帝國大廈只要發了REITs,投資人都可以購買其份額。做投資關鍵看時機,這個時機特別重要。這次金融危機使得REITs價格被嚴重低估,平均價值低于凈價值的10%。而且這次金融危機后,REITs收購成本大大降低,為中國投資人抄底美國提供了一次機會。如果未來投資鵬華REITs成功了,這批投資者會成為國內REITs投資最有實踐經驗的人,對中國發展REITs非常有價值。

裘韜:REITs是高分紅的穩健投資品種

鵬華房地產證券投資基金擬任基金經理裘韜則主要對比了中外房地產基金的投資機會,從美國經濟基本面、未來人口結構變化,房地產市場供求關系、房地產市場價格水平及所處階段等多方面來看,目前美國REITs市場是最值得長期資產配置的領域之一。指出通過投資REITs,中國投資者可以獲得穩定租金收益和潛在資產增值雙重機會。

裘韜表示,通過對比中美兩國房地產價格,他們發現,04年到07年兩邊市場都出現比較大漲幅,07年之后出現比較大區別,美國市場出現大調整,中國市場再創新高。中國是最大的新建市場,大部分房子都是新房;而美國基本上看不到吊車,該建的地方基本上已經建好,是一個最大的二手市場。從政策上講,中國是限制商品房投機,而海外尤其是美國鼓勵房地產投資,這是很大的區別。所以很多國內投資者已經把目光轉向海外。

裘韜列舉了幾種可以去海外投資房地產的方法,最主要的一種就是直接購買物業,以自住為主。但自住的話,在海外成熟市場,房價波動較小,長期價格增值不大,難以享受租金的收益。另外可以去購買海外房地產企業股票,但是企業經營管理業績和所擁有的不動產存在比較大的差異。私募房地產基金門檻比較高,有合格投資者的限制。通過REITs這個形式參與公募基金投資,可以達到一站式投資,風險分散、投資小且流動性較好。

裘韜介紹,目前海外整個REITs市場差不多9000億規模,第一大市場在美國,占市值超過48%,其制度結構、監管體系、行業規范、市場運作都是很多國家推出REITs時重點參考的對象。跟其他國家比,美國REITs的優勢在于,它是一個公司制的內部管理結構。很多人投資REITs,會以為是一只基金,而在美國實際上是公司制的,跟投資上市公司股票沒有什么區別;另外稅收制度也是美國首創的,會把應納稅收入的絕大部分給投資者,免除了向二級市場投資面臨雙重稅負的問題;另外有比較突出的行業規范和會計準則。

成為一個REITs需要滿足什么條件?首先是要被廣泛持有。有一個550法則,就是前面5個投資者投資比例不能超過50%。第二,從事經營性房地產業務,首先75%資產必須投資于房地產,75%以上投資收益必須來自持有物業的租金或者抵押貸款利息,這就限定它的經營模式不是靠賺取房地產差價獲取收益,而是靠租金作為主要收益來源。簡單來說就是通過公募市場募集資金,收購物業或者調整物業組合。通過出租、管理、翻修,爭取提高租金水平。通過支付紅利方式,把絕大部分租金收益分配給投資者。最終如果有調整投資組合需要,也會選擇賣出物業,把資產返還給投資者。目前標普500中就有15家是REITs,REITs持有人結構也較為廣泛,很多美國退休基金經理就有投資REITs。

裘韜還介紹了REITs的幾個投資點:第一,資產質量非常高。房地產依賴地域性、資產質量。一般來講,核心地區核心物業抗跌性更強。比如REITs必須把90%以上租金的經營收入派發給投資者。他傾向于投資一些地點比較好、價值比較高、業績穩健的物業。第二,付息率很高。從REITs收益來看,2/3是股利收入,1/3來自增值。美國長期看REITs收益為6%-8%,非常高,國內還沒有這樣的產品。長期30年平均收益率達到接近14%。中間8%來自租金收益,6%來自資產增值,相對比較穩健。而6%的資產增值也是長期打敗美國通脹。另外一點,REITs經營管理是一個專業化管理,REITs有著對房地產行業最了解的專業化團隊。由于其90%收益要分出去的特點,導致它的管理層在使用資金方面有很多限制。從這個角度講,它的公司治理也是很好的。另外一點,交易性、流動性好,每天交易額差不多有40億美元。可以說是一個非常主流的資產。

裘韜在回答投資組合構建和投資建倉的問題時表示,REITs的特點是有較高的流動性。在美國,有些子行業增長很快,比如醫療REITs有雙位數的增長,還有公寓、倉儲等REITs,這些就具有長期價值。而像寫字樓、酒店等周期性波動的REITs,就需要考慮進入的時點。從歷史經驗看來,低成長、高通脹的時候正是配置REITs的良機,而目前正是這樣的市場環境。

毛志榮:選擇專業團隊來防范風險

作為國內比較早研究REITs領域的專家,深圳證券交易所策劃國際部總監毛志榮博士當天在會場也交流了在REITs研究、探索方面的一些心得。

毛志榮表示,REITs這個產品說簡單一點,無外乎就是兩個要素,一個是這個錢必須投資成熟物業。第二,收到的錢絕大部分要分給投資者。這兩個要素就使得產品的風險特點相對債券來說,風險高一些;相對股票來說,風險低一些。從多年海外市場REITs產品業績風險結構來說,大致是這樣一個結構。從投資角度來說,大家必須關注兩個方面:一個是投資后,份額價格的變化。從價格變化上是不是獲益,就是通常說的“資本利得”。另外一方面,就是分紅,其實核心的分紅是來自租金。從歷史數據來看,因為租金來自于區域活動、區域人口情況,租金這部分相對穩定。價格這部分,跟其他上市證券一樣,都會有一定波動。從金融危機08年以來,在每個時點,美國REITs的價格所針對的不同物業,比方說寫字樓、商業、shoppingmall、住宅,出現的價格時點不一樣。

毛志榮介紹,在價格低的時候,如果租金比較穩定的話,就是一個分子分母的事情。分子是收入,主要來自租金。這塊相對比較平穩的時候,價格比較低的話,就是分母變得比較小,這時候比例就會比較高。在2008-2010年的時候這個比例在辦公樓,我們通常所說的租金跟房價的比大概有些地方甚至可以高達17%。這個比例現在已經不在了。所以說房地產價格的變化會直接影響到REITs本身價格的變化。這個也是投資當中的一個風險。

而對于REITs投資基金的風險,毛志榮表示,首先是投資標的物之間的差異性,不同的標的物帶來的投資收益有很大差別。其次是REITs管理公司的能力,應該盡量選擇有專業管理能力的公司。最后,從本質上說,這只基金持有很多美國房地產投資基金,相當于基金的基金,需要依據投資者的偏好,把風險控制在一定程度內,分散投資房地產基金的種類以規避風險。

方焱:房價、地價變化影響地產股價值

近期A股房地產股票隨著市場轉暖,整個板塊也有一個比較好的表現。國信證券研究所股票部總經理方焱認為,雖然很多A股房地產公司已經有比較大的折價,但未來房價、地價出現變化,這些都會影響到A股房地產公司的投資價值。

方焱認為,中國房地產市場還比較短,從98年開始,還不是很成熟。過去幾年,因為房地產價格上漲,A股房地產股票漲的非常多。雖然現在各地房價都出現不同程度的下跌,通州的房子跌了一半,但其實跟07年相比,還是漲了50%不止,因為07年通州房價才7000、8000元。站在現在這個時點,全國的房價相對于07年高點,絕大部分還翻了一倍,所以這個風險實際上比較大。房地產是一個政策性市場行為,過去幾年上漲是由于四萬億投資,最終09年、2010年加上今年,整個信貸30萬億。所以里面孕育的風險比較大。

方焱認為,通過計算凈資產,目前國內房地產股確實是折價了,而且折價比較大。像萬科是12.5元左右,現在才將近8元,已經折價40%多。但未來市場由于政策調控,導致房價下跌,地價也會下跌。像萬科有將近5000萬方土地沒有開發,所以也會出現貶值。雖然現在萬科是折價了,但是跟美國房地產基金折價還是有一點區別。因為中國還不是完全有效的市場經濟,國內房地產市場可能未來波動、風險會更大一些。

(責任編輯:姜隆)

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