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政策頻吹暖風抄底樓市應向左走還是向右走?

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

“國家三次降息,調低購房契稅,免征印花稅和土地增值稅……兩個月間,國家推出一套房地產新政‘組合拳’,這對于房地產市場,無疑是一個巨大的利好。”10月30日,沈陽建筑大學房地產研究所所長劉亞臣接受記者采訪時表示,實際上,樓市新政實施后,利好更多的是銷售房產的開發商和購買自用型、改善型住房的消費者,并不太適合房地產投資者或投機者。

■算賬篇

新政出臺怎么算都省錢

專家支持:工商銀行遼寧分行營業部個人金融業務部金融理財師王健

稅費減免交易成本能省萬元

國家推出的房產新政“組合拳”中,房貸利率小調、免征各種房產交易稅費可謂是刺激房地產市場中的一個手段。其中,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。并且,各地政府紛紛出臺“免征營業稅”、“免征個人所得稅”等收費減免政策,鼓勵住房消費。

【幫您算賬】這些利好至少為購房者省去萬元以上的購房成本。以一套40萬元、90平方米的房屋為例,契稅稅率由現行的1.5%下調到1%,加上免征土地增值稅的0.5%,僅此兩項便可省下4000元購房成本。如果購買為房齡為五年內房產,加之免征5%的營業稅,與新政未實施前相比,一次性交易下來,至少可省下2.4萬元的交易成本。

三次降息:貸款30萬少還近3萬元

自9月15日央行4年來首次宣布下調貸款基準利率以來,央行在短短一個半月時間內已經三次宣布下調利率,這大大地降低了消費者的購房成本。

【幫您算賬】目前多數借款人采取的“次年調整”方式,今年的三次降息和貸款利率下浮30%的效應將于明年1月1日體現出來,那么,總共可以少支付多少利息呢?以今年6月簽訂借款合同的按揭房為例,借款30萬元,借款期限10年,當初簽訂的貸款基準利率為7.83%,按照0.85倍優惠利率計算,實際執行利率為6.6555%,而10月30日起,基準利率為7.20%,按照0.7倍計算為5.04%,減少1.6155個百分點,月供款從3430.22元減少到了3187.83元,每月少支付242.4元,10年利息總支出也從.75元降至.11元,10年少支出利息近3萬元。

■激辯篇

“兩低時代”機會還是陷阱?

專家支持:沈陽建筑大學房地產研究所所長劉亞臣;

沈陽市房地產研究所研究員周先生

樓市新政“組合拳”打出后,對房地產業內不同人群的利好程度是不同的。

劉亞臣介紹:“新政對于購房者實際上是一個利好,但也得具體分析,對于那些購房自用型消費者和購房改善型消費者來說,房地產市場已經進入交易成本低、購房成本低的‘兩低’時代,這個時候是購房的最佳時機。”

沈陽市房地產研究所研究員周先生則表示:“新政對于房地產個人投資者來說,雖不能說是利空,但肯定不是最佳投資時機。目前,沈城房地產市場是量縮價穩,房價并沒有像其他一線城市那樣有所下降,在這樣的情況下,如果盲目地以投機心態入市,風險不小。”本報記者孫明鑫

樓市新政關鍵詞解讀

■央行三次降息

從2008年10月30日起,下調金融機構人民幣存貸款基準利率,一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%,下調0.27

個百分點;一年期貸款基準利率由現行的6.93%下調至6.66%,下調0.27

個百分點;其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。

此前,央行已經連續兩次下調了貸款利率。9月16日,第一次下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點。10月9日,人民銀行再度下調一年期人民幣存貸款基準利率各

0.27個百分點。

【專家解讀】著名經濟學家易憲容認為,第三次利息下降不是針對房地產而發,這種高頻率小幅度利率下調對房地產影響不會太大。因為,當前房地產已經進入下行的空間,房地產市場利益格局開始在改變。因此,想通過央行降低利率來讓自住型的購買者進入房地產市場,恐怕還得有很長的時間,利率下降所起到的作用也十分有限。

■財政部減免稅

財政部10月22日宣布,從11月1日起,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策;對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%。(此前為1.5%)

【專家解讀】以往買賣雙方在二手房交易環節中所要交納的稅費要超過總房款的10%左右,而在存量房市場持續走高階段,這部分稅費業主一般都會加入總房價當中轉嫁給買方造成人為哄抬房價。現在,財政部將存量房流轉環節中的印花稅、土地增值稅減除,使購房人在交易稅費環節節省不小的開支,更加有利于普通百姓購房。同時,90平方米及以下普通住房契稅稅率的暫統下調也為刺激樓市消費需求帶來更多信心。

■房貸利率下調

自2008年10月27日起,金融機構對居民首次購買普通自住房(首次購房證明由住房所在地縣(區)住房建設主管部門出具)和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍(此前規定為0.85倍)。

各檔次個人住房公積金貸款利率分別下調0.27個百分點。其中,五年期以下(含)由現行的4.32%調整為4.05%,五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%。

【專家解讀】此次央行決定擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度的好處在于,更好地為居民購買普通住房提供金融貸款方面的支持,尤其對于符合貸款條件的自住購房群體,貸款買房可以從享受優惠利率下浮15%的基礎上擴大到30%,使得手頭稍有拮據的購房人也能夠貸款買房。

■放松首付限制

人民銀行決定自2008年10月27日起,金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,最低首付款比例調整為20%(此前規定為首次購房且須90平方米以下方可20%)。

【專家解讀】此次央行針對居民首次購房和改善型普通自住房,明確了最低首付款比例調整為20%,充分保障了中低收入購買群體的利益。(王時勤)

(責任編輯:賈海濱)

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