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房市“抄底”時機來臨?私募基金摩拳擦掌(圖)

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

“你有什么朋友想借錢嗎?”

“借錢?你是指開發商嗎?”

“不是不是,我這里開發商一大堆,我是指有沒有什么人或企業想“借出”錢,投資在房地產上。”

在一次房地產融資實務交流會上,一位投資管理公司的總經理王先生這樣問記者。

按照王先生的意思,像他們這些做私募的,一方面代理一些海外基金作國內投資,同時也需要其他類型的投資人,只是由于去年房地產市場不景氣,敢投這個行業的越來越少。不過目前眼看房地產市場似乎離觸“底”之日不遠,而房企的資金壓力仍未緩解,這為私募基金創造了投資良機。

不投資高價地

記者從權威機構獲得的一份統計顯示,近一年來,PE(私募股權投資)對國內房地產的投資額名列各行業第一,達到14.06億美元,占比也達21.41%。然而其中后半年的統計又顯示,房地產的排名已被連鎖經營和制造業趕超,降至第三,PE在房地產業的投入僅1.17億美元,占比也降至13.38%。這些投資數額的變化,充分反映出在房地產市場回調得最厲害的去年下半年,本就小心翼翼的私募更是不敢輕舉妄動。

據一些私募基金負責人介紹,他們的投資的確是很謹慎,特別是對地價等成本因素看得很重。“對于2007-2008年拿的地我們就比較苦惱、難以合作,因為覺得風險較大。”漢舍中國房地產投資機構董事總經理馬雨婷直言。“投資機構的策略一直隨市場的變化而改變,2008年我們也是不敢做,主要就是因為地價高。”上海盛聯投資管理有限公司董事總經理李穎也表示。

投資興趣分化

中國房地產正在經歷調整,私募基金也一樣。“都是投錢,我們有相對復雜的股權投資,但開發商更樂意接受的是債權投資,就是直接借錢,不太多干涉項目,”王先生介紹。而李穎的介紹更具體地體現了私募基金投資房地產業的變化:在2007年以前,對于房地產項目的投資屬于股債結合型,2007年則是股權投資多于債權投資,2008年便是不敢投,但2009年又在開始看項目了。

而從這些私募的興趣來看,取向倒并不一致。有的還是樂于投資住宅項目,如已主導外資基金投資了6個中國房地產項目的馬雨婷就表示,從股權投資考慮,他們還是更愿意選擇長三角二、三線城市的項目,但要在中心區域并以住宅為主,規模最好在10萬平方米以上,地價要低于周邊同類項目的地價,且為凈地。此外,股東結構比較簡單,但開發團隊比較成熟,而且具有當地資源優勢。“我們只投單個項目,股權不多于50%,我們加入后主要關注財務結構,會派駐項目經理及財務總監,”馬雨婷說。

“我們則不同,”李穎表示,“我們更關注一線城市的商業項目,無論是新開項目還是協助拿地都可以……”“不過基于市場風險,現在投資額度也小下來了,也就3000萬美元。而且我們認為今后開發商拼的就是產品和成本優勢,因此這些也是主要衡量標準。”

合作模式多樣

至于股權投資的退出模式,馬雨婷進一步介紹,一種是固定收益,比如投2年,25%-30%的回報率;另一種是優先分配,同股同權,就是私募的收益根據股權比例來分配,所以回報率高低不定。不過基金往往追求盡早出貨,如銷售率在70%-80%時就讓開發商回購股權,達90%時便提前退出,因此私募的加入主要還是為開發商解決資本金的問題。

同時,馬雨婷透露私募基金也在創新,如他們去年下半年推出債權合作,與上述介紹的股權合作的條件恰好相反。債權投資是從項目的中后期介入,而且以上海為主。“如我們剛完成一個浦東別墅項目,開發商需要以產權證作抵押并明確資金用途。我們還做過南京的一個項目,我們以預購的方式給他錢,其實就是為開發商付工程款。債權合作資金規模沒有股權合作大,一般在3000萬-1億人民幣,周期也短,一般3-6個月,最長也可有1年。”

同樣具有實戰經驗的上海德勤律師事務所合伙人鄒菁律師還介紹,現在一些私募基金除了做融資人,還拉入代理公司作為管理人。也就是說,除了借款給開發商,還可以代銷包銷,“這其實也是一種資金監管、控制風險的做法。”另外,一些私募基金也能為開發商的Pre-IPO、Pre-Reits,即上市前或發行Reits前提供資金協助。

私募正欲抄底

在業內看來,私募基金在“安靜”了一段時間后又伺機進入內地房地產市場“抄底”實屬正常。“去年房地產市場顯得風險大、變數大,所以不少私募基金和其他許多投資機構、投資者一樣,選擇了觀望、等待。但畢竟他們是做投資這一行的,想掙錢就得先投錢啊,所以肯定還是要看項目、選項目的,只是需求不同、要求不同、追求不同。至于時機的選擇,我覺得各家的判斷未必相同,只是從目前一批私募基金的積極反應來看,給出了"現在市場存在機會"這樣一個信號。”有房地產機構的分析師這樣認為。

“相對于國內房地產商們的焦躁狀態,基金們倒不著急,特別是外資,"抄底"目的肯定有的,再等3個月大家看看吧。”已為不少海外基金安排中國房地產投資事務的東方華銀律師事務所房地產金融業務負責人李磊律師直率地表示。

他介紹說,目前國內房地產私募已很活躍,除了海外基金,開發商自己私募乃至政府部門引導操作的都有,只是他們都很低調,項目也不披露。“就我接觸到的外資的態度看,無論是上海的五星級酒店和甲級寫字樓,還是地價、房價水平都不高的二線城市的一些項目,他們都感興趣。已經有客戶給我排任務,問我能不能1個月做好募集、再1個月做好相關文件,然后6月份就想投了。”

(責任編輯:范曉勇)

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