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每平米2.2萬元:復星抄底摩根大通紐約總部大樓

2014-02-19 11:44:15
來源:你我貸

這是一筆讓中美兩地都唏噓不已的交易。

10月18日,復星國際發布公告,宣布以7.25億美元從摩根大通手中買入美國紐約曼哈頓下城區地標建筑物第一大通曼哈頓廣場(OneChaseManhattanPlaza)。該大廈是洛克菲勒家族最有名的兩棟地標性建筑之一,周邊地段也很不錯――對門就是美聯儲,隔壁沒多遠就是美國國際集團(AIG)大廈。

美國市場看到的是,又一個中國大買家來了,7.25億美金闊綽出手。

而中國人看到,復星買入的這座220萬平方英尺(約22萬平米)的A級辦公樓,均價僅每平米元人民幣,甚至低于中國很多二三線城市寫字樓價位。

10月18日,復星集團CEO梁信軍在針對該項投資接受本報獨家采訪時表示,復星有信心在這個項目上實現盈利。因為目前該大廈裝修設施較為陳舊,單位租金比中城同級別新辦公樓低40%左右。復星在不久將對大廈進行全面翻修,馬上就能大幅提高租金回報。

“樓王”為什么低價?

7.25億美元收購220萬平方英尺,經換算合每平方米3547美元,按10月18日人民幣匯率中間價6.1372折算,僅相當于每平方米元。

以這個價格買入歷史上洛克菲勒家族商業帝國的“心臟”,復星的這筆買賣看起來像是撿了一個“大便宜”。

但在一個買漲不買跌的地產市場,人們首先會問,這個樓為什么這么便宜?

第一大通曼哈頓廣場是一座建筑面積為220萬平方英尺的3A甲級辦公樓,包括地上60層、一個2.5英畝的廣場以及地下5層。大廈于1957年始建,1960年完工,當時傳奇人物大衛?洛克菲勒(DavidRockefeller)擔任摩根大通的首席執行官,由著名的SkidmoreOwings&Merrill設計所設計。

它是洛克菲勒家族的兩大地標建筑之一(另一棟是洛克菲勒中心),也曾一度是曼哈頓中心地區作為美國金融中心的標志。總高度247.81米高度全球排名217位,在北美洲排名第37位,是曼哈頓中心區域最高的一棟建筑。

其地理位置也極其優越,位于美聯儲街對面,美國國際集團(AIG)總部附近,堪稱樓王。

《紐約時報》8月16日就報道了摩根大通希望出售第一大通曼哈頓廣場,并聘請了世邦魏理仕代理其出售事宜,具體由經紀人DarcyStacom及BillShanahan操作。《紐約時報》當時說,摩根大通方面期待將會賣出10億美元甚至更多。

但復星為什么僅以7.25億美元就買入了它?

首先,歷史悠久的另一面就是設施老化。據說,周邊新樓的租金價格超過該大廈40%左右。

而《紐約時報》當時報道的另一情況,也直接影響了它的市場價格。摩根大通發言人稱,此前摩根大通銀行租用了大部分建筑面積,但會在出售后通通撤離。

據悉,目前摩根大通大概租用了該樓50-60%的辦公面積。一個長期穩定的高質量的大租客撤離,對寫字樓價格的影響是巨大的。

要知道,金融危機之后,這么大的優質客戶正變得越來越少,而這個地區的競爭卻在加劇。

紐約市政府對該地區的改造計劃,使周圍高檔寫字樓正在增多,比如新世貿中心一、四號大樓的完工,將導致該地區辦公樓供應明顯增加。據悉,作為曼哈頓地區最高的建筑物,目前新世貿中心一號樓出租率為55%。還有消息稱,在這個樓的附近將有另一個超過100萬平米的龐然大物誕生。

所以,供應的增加極有可能導致辦公樓租金的進一步貶值,從而令摩根大通被迫低價出手。

復星接手的邏輯

但很多人會問,如果這個樓真的超值,為什么會輪到復星?而不是黑石、高盛這些在美國本地信息更靈敏的機構呢?

作為一個投資型綜合類民企,復星的嗅覺與膽魄確實高人一等。

在18日的公告中,復星特意指出摩根大通在短期內還是會租用部分面積。這或許是雙方談判的一個結果,摩根大通承諾了一個租用過渡期。據了解,這個租約可能還有2年。

但復星并不否認,占50%-60%使用面積的摩根大通,作為該大樓最大租戶,即將搬離的事實――摩根大通在不久前花6.3億美元已買入曼哈頓中城區萊克辛頓大街425號(425LexingtonAvenue)的一棟辦公樓。

反之,復星將此視為一個機遇。

復星集團副董事長、CEO梁信軍對本報透露,這個大樓由于歷史較為悠久,內部設施已經比較陳舊,只有原來的租戶到期,他們才能進行裝修,也才能提價。“現在與中城有40%的租金差了。”

梁信軍表示,收購后復星還將追加裝修投入,短期內令大樓煥然一新,以提升租金。

同樣的,對于規劃改造,復星也認為機遇大于挑戰。18日披露收購信息之后,復星集團在郵件聲明中表示,“世貿中心的重建和富爾頓街交通中心升級將帶來新業務,從而能提升該資產的價值。”

今年上半年,梁就宣稱,經過多個幾千萬級別的海外收購項目的成功演練,復星要開始瞄準一億美金以上的項目了。

而這一次,復星直接把標的提升到了7億多美金。但是此前,復星很少投資純資產性的標的,通常是強調產品與中國市場的深度結合。

對此,梁信軍表示,復星此次投資與一貫的投資邏輯完全一致,“我們和李嘉誠海外投資邏輯的最大不同是,復星緊扣中國中產階級生活方式的改變。未來中國必將形成全球最大的中產階級數量。只要與這個有關的產品和服務都是值得發展的。比如,復星最近把亞特蘭蒂斯引入到中國海南做一個最大的七星級酒店等,都是這個邏輯”。

顯然,復星的真正底牌,仍是其一貫的全球投資理念――中國動力。即便,這次是在紐約。

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